LMP, bientôt un site sur la loi lmp

• Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers éligibles que vous louez meublés
• Si la somme des loyers que vous percevez est supérieure à 23 000€ TTC par an ou que vous en retirez plus de 50% de vos revenus, vous avez le statut de Loueur Meublé Professionnel, sinon vous êtes Loueur Meublé Non professionnel (LMNP)
• L’avantage fiscal du LMP est important :
  • vous pouvez déduire sans limitation les charges liées à votre investissement de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs)
  • vous pouvez déduire les amortissements des biens immobiliers
  • vous êtes exonéré de plus-value sur cession au bout de 5 ans
  • Et dans certains cas :
    • ces biens considérés comme professionnels ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre ISF
    • vous pouvez vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien

Défiscalisation LMP : Principes clef de la réduction d’impôt

Défiscalisation LMP : les principes clefs

• Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers éligibles
• Vous les louez meublés
• Si la somme des loyers que vous percevez est supérieure à 23 000€ TTC par an, vous avez le statut de Loueur Meublé Professionnel ou LMP*, sinon vous êtes Loueur Meublé Non professionnel (LMNP)
• L’avantage fiscal du LMP est important :
  • vous pouvez déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes..) de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui est le cas en LMNP)
  • sans limitation !
  • vous pouvez amortir les biens immobiliers
  • vous êtes exonéré de plus-value sur cession au bout de 5 ans
  • Et dans certains cas :
    • ces biens considérés comme professionnels ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre ISF
    • vous pouvez vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien

Résultat :

• Vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité et des revenus locatifs
• En grande partie financé par une réduction d’impôt
• Et sans apport personnel : vous pouvez financer à crédit
• LMP : si les revenus locatifs sont inférieurs à 23000€, mais représentent plus de 50% de vos revenus globaux, vous pouvez également avoir le statut LMP.

Défiscalisation LMP : charges déductibles

La défiscalisation LMP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes..) de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui est le cas en LMNP : Loueur Meublé non professionnel). Et ce sans limitation  ! C’est la grande force du LMP : la réduction d’impôt peut être très élevée.

Les charges que vous pouvez déduire en LMP sont les suivantes :

• frais d'étude, de conseil et d'ingénierie liés au montage de l'opération
• charges locatives et liées à la propriété- copropriété (ex : taxe foncière)
• intérêts d'emprunt et primes d'assurance
• frais de gestion
• dépenses d'entretien et de réparation
• charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d allocations familiales

Défiscalisation LMP : Amortissement

La défiscalisation LMP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui est le cas en LMNP : Loueur Meublé non professionnel). Et ce sans limitation ! C’est la grande force du LMP : la réduction d’impôt peut être très élevée.

Dans ces charges déductibles, la défiscalisation LMP vous permet d’inclure les amortissements de la valeur du bien de la façon suivante :

• Amortissement linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien :
• 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements
• 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable)
  • L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro
  • L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limitation de durée
  • Dans la pratique cela signifie que :
• Les premières années, les charges seront supérieures aux loyers (du fait des intérêts) et seront suffisantes pour créer un déficit
• Il est d’ailleurs préférable de prendre un crédit avec remboursement du capital « in fine » : les premières années vous ne remboursez que des intérêts et cela creuse votre déficit et donc votre réduction d’impôt
• Vous ne pourrez donc pas utiliser l’amortissement pour augmenter ce déficit
• En revanche, après quelques années, une fois que vos intérêts sont plus faibles, vos charges déductibles diminuent donc, et progressivement vous créerez un bénéfice
• Alors vous pourrez utiliser les amortissements pour diminuer ce bénéfice, voire le ramener à zéro

L’ISF ne taxe pas les biens liés à votre activité professionnelle.

Considérés comme biens professionnels, les biens donnés en location meublée ne sont pas inclus dans votre assiette ISF taxable si :

• vous touchez plus de 23 000€ par an de loyers
• que ces loyers représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal

Attention, les deux conditions doivent réunies, il ne s’agit pas de l’une ou l’autre.

Dans certains cas (résidence hôtelière, personnes âgées..) vous pourrez récupérer la TVA.

• Quand vous avez acheté votre bien, vous avez payé de la TVA
• Comme les locations meublées sont exonérées de la TVA : quand vous louerez, vous louerez HT et donc vous ne pourrez récupérer la TVA que vous avez payée
• Il existe des cas dans lesquels vous pourrez louer avec TVA et donc la récupérer, il faut que la prestation de location inclue d’autres services que la location du bien meublé seul (restauration, loisirs..) :
  • Résidence étudiants
  • Résidence hôtelière, villages vacances
  • Résidence personnes âgées
• C’est pour cette raison que de nombreux programmes LMP sont des programmes de type résidence avec service, ce qui offrent un avantage fiscal supplémentaire.

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